Reforma Tributária e a Tributação sobre Locação de Imóveis: o que muda?

Reforma Tributária e a Tributação sobre Locação de Imóveis: o que muda?

A reforma tributária recentemente aprovada traz mudanças profundas no sistema fiscal, com impactos diretos sobre a locação de imóveis, tanto para pessoas físicas quanto jurídicas, inclusive holdings patrimoniais.

Fim do PIS, COFINS, IPI, ICMS e ISS: Nasce o IVA

Com a reforma, cinco tributos (PIS, COFINS, IPI, ICMS e ISS) serão substituídos por um novo modelo baseado no Imposto sobre Valor Agregado (IVA). O IVA será dividido em dois outros tributos:

• CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços (Federal);

• IBS – Imposto sobre Bens e Serviços (Estadual e Municipal);

A alíquota combinada representa não só uma mudança estrutural, mas também um aumento potencial da carga tributária, cuja alíquota total está estimada em 28%. Embora muitos pontos ainda dependam de regulamentação complementar, o cenário já permite projeções concretas sobre como atividades de setores tradicionais serão afetadas.                                                                                                                                                                                                A locação será uma delas.

Locação de Imóveis por Pessoa Jurídica: o impacto da CBS e do IBS

Não é segredo que a holding é um importante instrumento de planejamento patrimonial e sucessório, bem como de eficiência tributária na locação de imóveis próprios, em se comparando com a tributação da pessoa física, a partir de uma determinada faixa de faturamento.

A holding imobiliária ganhou notoriedade nos últimos anos, principalmente pelas vantagens que ela oferece. Com a reforma, continuaremos observando as vantagens da holding imobiliária, mas será necessário atentar para algumas mudanças.

Como é hoje:

Atualmente, empresas patrimoniais que atuam na locação de imóveis próprios e registradas com CNAE específico, geralmente optantes pelo lucro presumido pagam entre 11,33% e 14,53% de tributos (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS). Assim, se o faturamento anual for de até R$ 120 mil e objeto social estiver restrito à locação de imóveis próprios, é possível aplicar uma base de cálculo reduzida para o IRPJ, com a tributação efetiva chegando a 8,93%.

Com a Reforma Tributária:

Com a substituição de PIS e Cofins por CBS + IBS, a expectativa é de que a alíquota total chegue em torno de 28%, uma das maiores do mundo. Porém, poderá haver um redutor de 70% para locação de bens imóveis próprios, conforme previsto na Lei Complementar nº 214/2025. Isso resultará em:

• Alíquota do IVA: 8,4%;

• Carga efetiva total estimada: entre 16,08% e 19,28%;

• Para empresas com receita de até R$ 120 mil/ano, a alíquota poderá ser reduzida para cerca de 13,68%;

Apesar desse aumento, o novo sistema não será cumulativo. Então, em certos contextos a manutenção ou constituição de uma holding imobiliária continuará vantajosa, se mostrando como alternativa eficiente em planejamentos patrimoniais que envolvam gestão dos ativos, governança e sucessão familiar.

Locação por Pessoa Física: quando há incidência de CBS e IBS?

Hoje, a locação por pessoa física é tributada exclusivamente pelo Imposto de Renda (IRPF), com alíquotas progressivas de até 27,5%.

O que muda com a reforma?

Pessoas físicas passarão a ser contribuintes do IVA (CBS e IBS), além do IRPF, em uma das duas hipóteses seguintes:

• Se possuírem mais de 3 imóveis locados;

• Se a receita anual com a locação for superior a R$ 240 mil, independentemente da quantidade de imóveis;

Aqueles que não ultrapassarem esses limites estarão isentos do IVA, mantendo a tributação apenas pelo IRPF.

Exemplo de carga tributária combinada:

• IRPF + CBS + IBS: até 35,9%;

• Limite de isenção: corrigido pelo IPCA, garantindo atualização monetária;

Sim, o limite de isenção de R$ 240 mil será corrigido mensalmente pelo IPCA, com o objetivo de manter a proporcionalidade em relação aos reajustes contratuais típicos das locações

Locação por Temporada: novas regras para contratos de curta duração

A locação de imóveis por temporada (até 90 dias), como as feitas via Airbnb, Booking e similares, foi equiparada à atividade de hospedagem para fins tributários.

Tributação aplicável:

A tributação passa a seguir a lógica aplicável à hotelaria, inclusive no que diz respeito à alíquota reduzida. Nesse regime, a base de cálculo da CBS e do IBS sofrerá um redutor de 40%, resultando em uma alíquota efetiva estimada de 16,8%, assumindo o teto de 28% para o IVA combinado. Resumindo, a tributação aplicável será a seguinte:

• Redutor de 40% da base de cálculo;

• Alíquota efetiva estimada: 16,8% (sobre CBS + IBS);

• Possibilidade de crédito de insumos: limpeza, manutenção, taxas de plataforma, etc.

Quando realizada por pessoa física, essa modalidade poderá ter carga total de até 44,3%, somando IRPF e IVA, caso não haja aproveitamento de créditos.

Crédito Tributário na Locação de Imóveis: nova possibilidade

O regime não cumulativo permite o aproveitamento de créditos fiscais, o que pode ser vantajoso no planejamento imobiliário. Por exemplo, se um imóvel foi adquirido com IBS e CBS já recolhidos na venda, o locador, desde que formalmente contribuinte desses tributos, poderá utilizar esses valores como crédito para abater o imposto devido nas receitas obtidas.

Exemplo prático:

• Receita com aluguel: R$ 30 mil/mês;

• Tributação atual (holding, lucro presumido): até 14,53% = R$ 4.359,00/mês;

• Novo regime (CBS + IBS = 28% +/-, com redutor de 70%): até 19,28% = R$ 5.784,00/mês;

Se a holding adquiriu um imóvel com CBS e IBS já recolhidos na compra, poderá utilizar esses valores como crédito para abater tributos sobre receitas futuras.                                                                                                                                   O ponto central é que ambas as partes, comprador e vendedor, devem ser formalmente enquadradas como contribuintes dos novos tributos. Por isso, será essencial mapear as operações da cadeia e revisar os contratos de aquisição e locação, a fim de maximizar o aproveitamento dos créditos e garantir segurança jurídica.

Pessoa Física ou Jurídica (Holding): qual o melhor regime para locação após a reforma?

A decisão entre manter imóveis na pessoa física ou jurídica (holding) dependerá de múltiplos fatores:

• Volume de receita anual;

• Quantidade de imóveis;

• Possibilidade de aproveitar créditos;

• Planejamento sucessório;

• Nível de exposição patrimonial;

• Governança e estrutura familiar;

Uma análise tributária e patrimonial personalizada será essencial para determinar o melhor regime após a implementação total da reforma.

Conclusão: o que esperar da Reforma Tributária na locação de imóveis?

A Reforma Tributária marca uma nova fase na tributação da locação de imóveis, trazendo:

• Simplificação via não cumulatividade;

• Redutores de alíquota específicos;

• Possibilidade de aproveitamento de créditos fiscais;

• Mas também, aumento potencial da carga tributária;

Enquanto aguardamos a definição da alíquota exata do IVA e os desdobramentos das normas complementares, acompanharemos de perto todas essas regulamentações, para garantir uma assessoria assertiva, segura e especializada, com foco nas decisões mais seguras e alinhadas ao seu contexto patrimonial.

Dr. Joel Coimbra Filho

OAB/PR 32.806

Especialidade: Planejamento Patrimonial e Sucessório, Direito de Família, Empresarial, Improbidade administrativa.